Thẩm định địa chính

Đánh giá Địa chính là gì?

Như tôi đã đề cập trước đây, việc thẩm định có thể được xem xét một giao dịch đối với đối tượng nhiều hơn là một thực tế, nhằm tìm kiếm một giá trị tham chiếu thị trường được gọi là giá trị địa chính. Một tài sản có thể có nhiều lần thẩm định, với các phương pháp và ngày tháng khác nhau. Nó thường thấp hơn giá trị thương mại (gần 80%), không chỉ vì nó xuất phát từ một nghiên cứu lớn mà vì một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường cuối cùng thường không được xem xét, chẳng hạn như chi phí bổ sung cho các dịch vụ chuyên nghiệp, chi phí quảng cáo hoặc chi phí hành chính của công ty phát triển.

Trong trường hợp của Uruguay, để đưa ra một ví dụ: Giá trị địa chính không bao giờ được vượt quá 80% giá trị thương mại

Tính hữu ích của nó

Việc sử dụng thường xuyên nhất là ứng dụng trong việc thu thuế bất động sản hoặc thuế tài sản. Mục đích của việc thẩm định là áp dụng luật đóng góp bằng công bằng xã hội, với giả định rằng thuế được phân bổ theo giá trị tài sản (ai có nhiều hơn thì trả nhiều hơn). Nó cũng có khả năng áp dụng cho các giao dịch thương mại, khác nhau giữa các quốc gia theo luật pháp, nhưng hồ sơ địa chính thường được sử dụng cho mục đích vay ngân hàng, hỗ trợ tài chính trong việc xin thị thực Bắc Mỹ, quy trình trưng thu và bồi thường, các nghiên cứu về thu hồi lãi vốn, v.v.

Đơn của bạn

Luật pháp của mỗi quốc gia thay đổi trong việc áp dụng thuế này, như El Salvador, nơi mà nó không tồn tại theo tên gọi đó, và trong trường hợp Colombia nếu thuế này bao gồm:

• Thuế công viên hoặc thuế trồng rừng
• Thuế phân tầng kinh tế xã hội
• Phụ trách Khảo sát Địa chính

Ngoài ra còn có các hình thức áp dụng khác nhau, một số theo quyền tự trị của thành phố, như trường hợp của Honduras và các hình thức khác dưới sự kiểm soát tập trung, chẳng hạn như ở Tây Ban Nha, nơi Bộ Tài chính thực hiện nghiên cứu các giá trị theo khu vực, nhưng các thành phố thực hiện trình bày để thỏa thuận tỷ giá địa phương. Nói chung, khái niệm Tài sản dựa trên các định nghĩa trong bộ luật dân sự, trong đó nó được xác lập là tài sản không thể tháo dỡ khỏi lô đất mà không ảnh hưởng đến cấu trúc cơ bản của nó, vì lý do này, nó bao gồm cả tòa nhà, cũng như các công trình cải tiến khác và thậm chí cả các loại cây trồng. và về lâu dài, họ luôn tăng giá trị của mình vì lý do năng suất.

Nói chung, tỷ lệ từ 1 đến 15% của mỗi nghìn, có nghĩa là một tài sản trị giá 200,000 đô la nếu tỷ lệ là 4% sẽ phải trả 400 đô la mỗi năm. Nó có vẻ không nhiều, nhưng nó thường đứng thứ hai, khi chúng ta nhớ rằng còn có các loại thuế trực thu như:

• Công nghiệp và Thương mại
• Phụ thu xăng
• Chiếu sáng công cộng
• Nhãn
• Phụ thu phí môi trường
• Phác hoạ và quy hoạch đô thị
• Dịch vụ vệ sinh, lửa và các dịch vụ khác

Thẩm định đô thị

Nhìn chung, việc thẩm định đô thị sử dụng phương pháp thay thế chi phí trừ đi khấu hao lũy kế có hai thành phần:

  Giá trị của đất. Điều này thường bắt đầu từ một nghiên cứu dựa trên các giao dịch thị trường, nếu được thực hiện theo cách đại diện có thể được chuyển thành các khu vực đồng nhất, nơi có thể thu được các giá trị gần đúng của đất.

Ngoài ra, có những yếu tố ảnh hưởng đến các đặc tính cụ thể, cả tiêu cực hoặc tích cực:

• điều kiện góc
• Địa hình, khi nó ảnh hưởng đến nguy cơ lở đất, lũ lụt hoặc tăng chi phí xây dựng
• Chế độ đặc biệt
• Tính dễ bị tổn thương do sạt lở đất hoặc lũ lụt
• Mặt trận mối quan hệ
• Giá trị cảnh quan
• Các dịch vụ công hiện có

Với điều này bạn sẽ có được giá trị của đất

Trong trường hợp của Medellín, những giá trị sau được coi là giá trị ảnh hưởng đến giá trị của đất: địa hình, sử dụng đất, đường xá và dịch vụ công cộng. Và những vùng này được gọi là vùng địa kinh tế đồng nhất, và bảng hồi quy, trong một bài đăng khác, chúng tôi sẽ trình bày quá trình hoàn chỉnh của Medellín.

  Giá trị của tòa nhàĐiều này được áp dụng từ các nghiên cứu về các loại hình xây dựng, dựa trên trọng lượng của các tòa nhà điển hình, lần lượt được tính bằng các bảng đơn giá. Sau đó, quá trình nắm bắt phân loại các yếu tố xây dựng ảnh hưởng đến giá trị; do đó có: mục đích sử dụng mà tòa nhà được xây dựng, loại vật liệu và chất lượng tay nghề hoặc tổng trọng lượng của các yếu tố xây dựng, nó có thể được xác định loại xây dựng tương ứng.

Một khi loại hình xây dựng áp dụng cho nó được xác định, nó được nhân với tổng số mét vuông, nếu có nhiều nhà máy đầu tiên được áp dụng một yếu tố sửa đổi và tổng sinh ra giá trị của tòa nhà.

Ngoài ra, hệ số khấu hao lũy kế được áp dụng, bảng này cũng được sử dụng dựa trên số năm xây dựng và trùng tu tòa nhà mà nó đã nhận được. Đối với các công trình đặc biệt, việc thẩm định được thực hiện bằng các loại phương pháp khác, chẳng hạn như đối với các khu phức hợp du lịch, khu công nghiệp định hướng công nghệ, sân bay, v.v. Các chi tiết bổ sung khác được tính toán riêng, mặc dù chúng cũng nằm trong phạm vi nghiên cứu của các tòa nhà.

Do vậy, thẩm định đô thị bao gồm:

• Giá trị của đất
• Giá trị của tòa nhà
• Giá trị của các chi tiết bổ sung khác

Đánh giá nông thôn

Giá trị nông thôn hoặc mộc mạc tương tự như đô thị, có các thành phần sau:

Giá trị đất, để nghiên cứu giá trị đất, có những phương pháp đặc biệt dựa trên mối quan hệ của giá trị thị trường và năng suất của nó trong một khu vực kinh tế và khí hậu nhất định. Sự phân loại này bao gồm các yếu tố vật lý, địa hình, khí hậu, địa lý và các yếu tố tiếp cận cơ bản cho mục đích sản xuất.

Vì vậy, việc phân loại đất được thực hiện dựa trên khả năng nông học của chúng, vùng đất này cũng trở thành một vùng đồng nhất. Giá trị sẽ được xác định bởi giá trị của mét vuông diện tích, bởi diện tích của lô đất; Điều này, không giống như đô thị, có các yếu tố thay đổi ảnh hưởng đến giá trị của nó như:

• Khoảng cách tới các nút thương mại
• Tiếp cận đường bộ
• Khoảng cách đến nguồn nước hoặc hệ thống tưới tiêu
• địa hình

Sau khi áp dụng, bạn sẽ nhận được giá trị đất nông thôn

Giá trị của đất nông thôn cũng bao gồm giá trị của các tòa nhà, các nghiên cứu về mô hình xây dựng có thể bao gồm các công trình xây dựng điển hình của các vùng nông thôn như nhà máy rượu, trang trại, phòng trưng bày, v.v. Cũng sẽ có những chi tiết bổ sung sẽ được tính toán riêng, như trong đô thị, chẳng hạn như hồ bơi, hiên, tường, ván mỏng, vỉa hè, cầu thang, v.v.

Giá trị của cây lâu năm, do đó, thường là nghiên cứu dựa trên chi phí đầu vào, lao động và cơ giới hóa kết luận trung bình đối với các loại thực vật khác nhau (cà phê, ca cao, cọ Châu Phi ...)
hoặc trong trường hợp đồng cỏ trên một mét vuông. Và những yếu tố này sẽ có các yếu tố sửa đổi liên quan đến sự kỳ vọng về năng suất mà chúng ta vẫn dự kiến ​​của vụ mùa này, bao gồm:

• Tình trạng kiểm dịch thực vật
• Tuổi cây

Sau đó, sản phẩm của tổng số cây trồng, bởi chi phí trồng trọt và nhân với các yếu tố của nó sẽ được sửa đổi giá trị của cây trồng thường trực.

Sau đó, đánh giá nông thôn sẽ bao gồm tổng của:

• Giá trị của đất
• Giá trị của tòa nhà hoặc cải tiến
• Giá trị của các chi tiết bổ sung khác
• Giá trị của cây trồng thường trực

Nó có giá trị nó?

Có thể một số bạn, ở giữa đường, cảm thấy như đang hát trò chơi của vòi capon, trước khi Melquiades đến chữa bệnh mất ngủ ở Macondo.

Nhưng nó đáng giá, ít nhất là nếu nó sẽ dành cho mục đích thuế tài sản. Trong trường hợp của Colombia, do đó, bằng cách thực hiện ba giai đoạn của Cập nhật địa chính ở Medellín, với tổng vốn đầu tư lên tới khoảng 8,840 triệu peso, khoản thu bổ sung có thể được quy cho dự án theo khái niệm Thuế tài sản thống nhất , trong 3 năm đầu tiên có hiệu lực, tương đương với khoảng mười lăm lần giá trị đầu tư.  Trong trường hợp của Honduras, thuế bất động sản được coi là một trong những tiềm năng của sự tự bền vững của thành phố, mặc dù thời gian cho thấy việc thực hiện quy trình này dễ dàng hơn tính bền vững của nó do gián đoạn.

Trong phạm vi mà một cơ quan quản lý của khu vực tài chính hoặc địa chính thực hiện, hệ thống hóa và mang lại tính liên tục cho một phương pháp luận, thì việc định giá có thể là một bài tập rất hiệu quả; hữu ích không chỉ cho các vấn đề thuế. Chi phí của các sáng kiến ​​riêng lẻ hoặc các phương pháp kết hợp có thể cao hơn doanh thu dự kiến.

Nó cũng ảnh hưởng đến các chính sách thiếu cạnh tranh trong lao động ở thành phố, khi chủ nghĩa khách hàng chính trị làm cho nó trở nên cần thiết đào tạo người mỗi khi có sự thay đổi của chính phủ.

Trong bài này có một sổ tay áp dụng phương pháp thẩm định đô thị